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Der Bausparvertrag - ist er noch zeitgemäß? Teil 3
Bisher haben wir festgestellt, dass der Bausparvertrag, auch wenn es das Modell seit fast 250 Jahren gibt, für bestimmte Personen immer noch eine sehr lukrative Sache ist. Denn wo anders beteiligt sich der Staat am Vermögensaufbau von Arbeitnehmern in gleichem Maße, und das auf Beiträge, die womöglich noch der Arbeitgeber voll finanziert? Wir wissen nun, was ein Bausparvertrag ist, wie er funktioniert, und was er alles an Zulagen einfährt.
Im dritten Teil schauen wir uns die Möglichkeiten an, die sich im Zusammenhang mit Bausparverträgen bieten. Was ist, wenn die Bausparsumme zu hoch angesetzt war, oder zu niedrig? Oder wie gestalten sich Anspar- und Darlehensphase?
Vertragsänderungen
Auch nach Abschluss eines Bausparvertrags und der damit verbundenen Festlegung der Bausparsumme sind diverse Änderungen des Vertrages möglich, z.B.
- Ermäßigung der Bausparsumme
- Erhöhung der Bausparsumme
- Zusammenlegung zweier Verträge
- Teilung eines Vertrags
- Kündigung eines Vertrags
- Übertragung eines Vertrags
Ermäßigung der Bausparsumme
Benötigt der Bausparer aufgrund geänderter Bedürfnisse nur noch einen Teil der ursprünglich abgeschlossenen Bausparsumme, so kann er bei der Bausparkasse einen schriftlichen Antrag auf Ermäßigung der Bausparsumme stellen. Dadurch wächst die Bewertungszahl ab dem nächsten Stichtag schneller als bisher, was zu einer schnelleren Zuteilung des Vertrags führt. Es ist dabei aber folgendes zu beachten:
- Die Ermäßigung ist zwar kostenlos. Die gezahlte Abschlussgebühr wird aber nicht anteilmäßig erstattet.
- Eine Ermäßigung unter die vorgeschriebene Mindestbausparsumme oder auf eine geringere Summe als das angesparte Guthaben ist nicht möglich.
- Die Mindestsparzeit bleibt Voraussetzung für die Zuteilung.
- Eine Ermäßigung hat keinen Einfluss auf prämien- oder steuerrechtliche Bindungsfristen.
Erhöhung der Bausparsumme
Dies geschieht in der Praxis recht häufig, meistens um einen durch gestiegene Bau- und Bodenkosten erhöhten Finanzierungsbedarf abzudecken.
Bautechnisch entspricht eine Erhöhung der Zusammenlegung zweier Bausparverträge, nämlich eines bestehenden und eines neu abzuschließenden. Hierbei sind folgende Voraussetzungen zu beachten:
- Eine Erhöhung von bereits zugeteilten Bausparverträgen ist nur unter Verzicht auf die Rechte aus der Zuteilung möglich.
- Nach der Erhöhung gilt eine Zuteilungssperrfrist von meistens 12 Monaten.
- Steuer- und prämienrechtlich bestehen zwei Bausparverträge.
- Alle Einzahlungen nach der Vertragsänderung gelten zunächst als zugunsten des erhöhten Vertragsteils geleistet. Hat der Gesamtbausparvertrag den Anspargrad des ursprünglichen erreicht, werden alle weiteren Einzahlungen im Verhältnis der Bausparsumme auf die beiden Verträge aufgeteilt.
- Durch die Erhöhung verringert sich die Bewertungszahl prozentual um das gleiche Verhältnis, um das der Bausparvertrag erhöht wird.
Mit folgender Formel können Sie Ihre neue Bewertungszahl (BWZ) selbst errechnen:
BWZ neu = (Bausparsumme alt x BWZ alt) / Bausparsumme neu
Zusammenlegung von Bausparverträgen
Durch die Zusammenlegung von bereits früher abgeschlossenen Bausparverträgen ist dem Bausparer die Möglichkeit gegeben, einen einheitlichen Zuteilungszeitpunkt aller Verträge zu erreichen. Bei der Zusammenlegung werden sowohl die einzelnen Bausparsummen, wie auch die Bausparguthaben addiert. Der Bausparer erreicht auf diese Weise, dass die besseren Zuteilungsaussichten bereits höher bewerteter Verträge anteilig den schwächer bewerteten Verträge zugute kommen.
Bei einer Zusammenlegung ist folgendes zu beachten:
- Nur Verträge gleichen Tarifs können zusammengelegt werden.
- Zugeteilte Bausparverträge, bei denen die Auszahlung noch nicht erfolgt ist, können nur dann mit nicht zugeteilten Verträgen zusammen kommen, wenn der Bausparer auf die Zuteilung verzichtet.
- Der zusammengelegte Bausparvertrag erhält als Vertragsbeginn das Datum des ältesten und als steuerliche Laufzeit das Datum des jüngsten Vertrags. Steuer- und prämienrechtlich behalten die ursprünglichen Laufzeiten der Einzelverträge Gültigkeit.
Für die zusammengelegten Verträge gilt als zusätzliche Zuteilungsvoraussetzung, dass für den jüngsten beteiligten Vertrag seit Vertragsbeginn bis zur Zuteilung mindestens 12 Monate vergangen sind.
Teilung eines Bausparvertrags
Um dem Bausparer die Möglichkeit zu geben, Teile seiner Bausparsumme zu verschiedenen Zeiten in Anspruch zu nehmen, kann ein Bausparvertrag unter Einhaltung der vorgeschriebenen Mindestbausparsumme in zwei oder mehr Teile aufgesplittet werden. Der Vertrag kann proportional geteilt werden, wobei das Guthaben gleichmäßig aufgeteilt wird, oder auch unproportional, das heißt, das Guthaben geht weitgehend auf einen Teilbausparvertrag. Gründe dafür können sein, dass der Bausparer dringend sein Guthaben braucht, oder er benötigt vorerst nur eine geringere Bausparsumme.
Kündigung eines Bausparvertrags
Jeder Bausparer hat das Recht, nach Zahlung der Abschlussgebühr aus der Bausparergemeinschaft auszuscheiden. Wegen der Wirkung auf die Zuteilung sehen die Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Bausparkassen bei der Auflösung eines Bausparvertrags vor der Zuteilung die Auszahlung des Bausparguthabens (einschließlich Zinsen) meist erst nach einer Frist von 6 Monaten vor. Bei Nichteinhaltung dieser Frist wird in der Regel eine Gebühr berechnet.
Die Übertragung eines Vertrags
Wenn der Inhaber eines Bausparvertrags wechselt, dann ist das eine Übertragung. Damit tritt der Bausparer gegen einen zwischen Käufer und Verkäufer vereinbarten Kaufpreis sämtliche Rechte und Pflichten aus dem Bausparvertrag an den Übernehmer ab.
Mit Spannung erwartet: Die Zuteilung
Mit der Zuteilung erreicht der Bausparer sein eigentliches Sparziel. Die Zuteilung erfolgt nach dem Zeit * Geld-Prinzip und ist von folgenden Kriterien abhängig:
- Die Mindestbewertungszahl muss erreicht sein. Sie wird den Bausparkassen auf verschiedene Weise ermittelt.
- Die Mindestsparzeit seit Vertragsbeginn muss erreicht sein.
- Das im Tarif festgelegte Mindestsparguthaben muss erreicht sein.
Die Wartezeit vom Abschluss des Bausparvertrags bis zur Zuteilung kann der Bausparer selbst bestimmen, indem er durch seine Sparzahlungen die Höhe der Bewertungszahl selbst beeinflusst. Am schnellsten geht es, wenn gleich zu Beginn des Vertrags das volle Mindestguthaben mit einem Schlag eingezahlt wird. Dass dies nicht Sinn der Sache ist, dürfte wohl klar sein. Auf jeden Fall kommen so kaum die gewünschten staatlichen Prämien zusammen, denn diese sind von jährlichen Einzahlungen abhängig.
Das Zuteilungsverfahren
Bekannt sind drei Zuteilungsverfahren.
- Die automatische Zuteilung, wobei berechtigte Bausparer das Zuteilungsangebot automatisch erhalten.
- Das Antragsverfahren. Hier ist Eigeninitiative des Bausparers gefragt, denn er muss einen Antrag stellen. Ist der Zuteilungsanspruch erfüllt, erhält er auf seinen Antrag hin ein Angebot.
- Das Befragungsverfahren, in dem die Bausparkasse vor Zuteilungstermin bei berechtigten Bausparern anfragt, ob eine Zuteilung gewünscht ist.
Welches Verfahren die gewählte Bausparkasse anwendet, muss in deren Allgemeinen Geschäftsgrundsätzen ausgedrückt sein.
Beim automatischen Zuteilungsverfahren wird jeder Zuteilungsanwärter, der die Mindestvoraussetzungen erfüllt hat, automatisch berücksichtigt. Es liegt dabei in der Entscheidung des Bausparers, die Zuteilung anzunehmen oder nicht.
Annahme der Zuteilung
Nimmt der Bausparer die Zuteilung seines Vertrags an, so stellt ihm die Bausparkasse von diesem Zeitpunkt an die Bausparsumme bereit. Die Auszahlung erfolgt, wenn der Bausparer die geforderten Sicherheiten und Unterlagen der Bausparkasse zur Verfügung gestellt hat.
Hat der Bausparer durch eigenes Verschulden innerhalb von zehn Monaten nach Zuteilung diese Unterlagen der Bausparkasse nicht zur Verfügung gestellt, so gilt die Zuteilung als widerrufen, wenn mit der Auszahlung des Guthabens noch nicht begonnen wurde und eine von der Bausparkasse gesetzte Frist von zwei Monaten erfolglos abgelaufen ist.
Der Bausparer kann bei Zuteilungsannahme auch auf das Bauspardarlehen verzichten. Sein Anspruch beschränkt sich dann auf die Auszahlung seines Bausparguthabens, für dessen Verwendung er innerhalb der gesetzlichen Bindungsfrist einen wohnwirtschaftlichen Nachweis zu führen hat.
Ist der Bausparvertrag durch die Bausparkasse selbst vor- bzw. zwischenfinanziert, so gilt die Zuteilung automatisch als angenommen.
Mit der Zuteilung stellt die Bausparkasse dem Bausparer die Bausparsumme bereit. Die Bausparsumme setzt sich aus dem angesparten Bausparguthaben und dem Bauspardarlehen zusammen.
Nimmt der Bausparer die Zuteilung nicht an, so wird der Bausparvertrag bei allen Zuteilungsverfahren fortgesetzt, und der Bausparer genießt weiterhin alle Rechte der Ansparzeit, das heißt, er kann den Vertrag weiterhin prämienberechtigt besparen.
Für fortgesetzte Bausparverträge kann der Bausparer seine Rechte aus der Zuteilung jederzeit wieder geltend machen (Wiederzuteilung). In diesem Fall wird ihm die Bausparsumme unabhängig von der Zuteilungsanwärterliste sechs Wochen nach dem folgenden Monatsultimo zur Verfügung gestellt.
Die Darlehensphase
Mit der Zuteilung des Bausparvertrags kann jetzt auch das Bauspardarlehen für wohnwirtschaftliche Zwecke in Anspruch genommen werden. Dabei sind weitere rechtliche und wirtschaftliche Voraussetzungen erforderlich:
Die Kreditfähigkeit
Vor Prüfung der Kreditwürdigkeit ist zunächst unter rechtlichen Gesichtspunkten die Kreditfähigkeit eines Schuldners zu ermitteln.
- Liegt das Alter unter 7 Jahren, kommt wegen nicht vorhandener Geschäftsfähigkeit kein Kreditvertrag zustande.
- Ab 7 Jahren bis zum 18. Lebensjahr liegt eine beschränkte Geschäftsfähigkeit vor. Ein Kreditvertrag kommt dann nur mit Zustimmung des Vormundschaftsgerichts zustande.
- Ab 18 ist volle Geschäftsfähigkeit und damit Kreditfähigkeit gegeben.
Kreditwürdigkeit
Dies ist die allgemeine Bonitätsprüfung, die jedes Kreditinstitut zu Rate zieht, bevor es einen Kredit vergibt. Zum Beispiel kann hier die Schufa befragt werden.
Beleihung
Forderungen aus Bauspardarlehen sind durch die Bestellung von Hypotheken oder Grundschulden an einem inländischen Pfandobjekt zu sichern. Dazu prüft die Bausparkasse, ob das Darlehen in vollem Umfang werthaltig auf dem Objekt abgesichert werden kann. Ausgangsbasis ist der Beleihungswert des Objekts und eventuelle Vorlasten für andere Kreditinstitute. Der Beleihungswert ist also für eine Darlehensgewährung die maßgebliche Größe, und nicht der Verkehrswert, der erheblich davon abweichen kann. Ein Beleihungswert von 100% beträgt zum Beispiel nur 90% der Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Bausparkassen dürfen laut Gesetz bis 90% vom Beleihungswert beleihen, was 72% des Objektwertes ausmachen. Auf einem Objekt im Wert von 100.000 Euro kann also ein Bauspardarlehen in Höhe von 72.000 Euro gesichert werden.
Weitere Sicherheiten
Zur Vorsorge für die Familie im Fall des Todes des Bausparers, sowie zur weiteren Sicherung der Forderungen der Bausparkasse, ist eine Risikolebensversicherung erforderlich. Diese schließt die Bausparkasse als Versicherungsnehmer nach Beginn der Darlehensauszahlung auf das Leben des Bausparers als versicherte Person ab. Ersatzweise können natürlich auch bestehende Lebensversicherungen abgetreten werden.
Wohnwirtschaftliche Verwendung
Bauspardarlehen sind für wohnwirtschaftliche Zwecke zu verwenden. Hierunter fallen in erster Linie die Begründung und die Erhaltung von Eigentum an Wohngebäuden einschließlich ihrer Modernisierung oder Instandsetzung.
Finanzierungsprogramme
Klassische Bauspardarlehen bieten dem Bausparer konkurrenzlos günstige Finanzierungsmittel.
Diesen Vorteil gegenüber normalen Baufinanzierungen, deren Zinssätze sich am Kapitalmarktzins orientieren, muss sich der Bausparer während der Ansparphase „verdienen“. Da aber nicht alle Bausparer oder Finanzierungswillige bereit sind, die Erfüllung der geforderten Mindestvoraussetzungen abzuwarten, hat die Bausparpraxis spezielle Finanzierungsprogramme hervorgebracht, um vorzeitigen Finanzierungswünschen ihrer Kunden entsprechen zu können.
Dabei geht die Bausparkasse aufgrund eines separaten Kreditvertrags in Vorlage und zahlt dem Finanzierungswilligen sofort eine seinem Kreditbedarf und Bausparvertrag entsprechende Summe aus, die durch spätere Zuteilung der Bausparsumme getilgt wird. Bis dahin sind für den Vorschuss auf die gesamte Bausparsumme (inklusive Bausparguthaben!) marktübliche Zinsen zu zahlen.
Die Zwischenfinanzierung
Wenn das Bausparkonto die Mindestansparung von meist 40% oder 50% erreicht hat, aber noch nicht zugeteilt ist, kann eine Zwischenfinanzierung stattfinden. Hier stellt die Bausparkasse oder eine andere Bank den Zwischenkredit in Höhe der Bausparsumme zur Verfügung. Bei Zuteilung wird der Kredit durch die Bausparsumme komplett abgelöst.
Achtung: Bei Zwischenkrediten können die Konditionen nur für kurze Zeit aufrechterhalten werden. Diese Darlehensverträge müssen daher sofort an die Bausparkasse zurückgegeben werden.
Das Vorausdarlehen
Hier gewährt die Bausparkasse dem Kreditnehmer (Bausparer) ein Darlehen in Höhe seines Kreditbedarfs. Die Rückzahlung erfolgt durch einen bis maximal drei nacheinander zu besparende Bausparverträge gleicher Tarifart. Nach Zuteilung wird das Vorausdarlehen ganz oder teilweise abgelöst.
Der Bausparer ist zur regelmäßigen monatlichen Besparung des jeweiligen Bausparvertrags verpflichtet. Er hat die Wahl zwischen verschiedenen monatlichen Ansparraten. Ziel ist, die Zuteilung des Bausparkontos innerhalb der Zinsfestschreibung zu gewährleisten. Mit der Höhe der Ansparrate verändert sich der monatliche Aufwand sowie die Gesamtlaufzeit der Finanzierung.
Sicher ist es nicht sinnvoll und auch nicht gewollt, eine komplette Finanzierung allein mit Bausparverträgen zu realisieren. Aber er sollte auf jeden Fall in eine Finanzierung mit eingebunden werden. Allein schon wegen der niedrigen, festbleibenden Zinsen und der willkürlichen Ansparung ist er ein wertvolles Hilfsmittel, etwa bei der Umschuldung nach Ablauf der Zinsfestschreibung.
Schlusswort: Menschen mit Einkünften unterhalb der prämienbegünstigten Grenzen sollten auf jeden Fall einen Bausparvertrag abschließen, erst recht dann, wenn der Arbeitgeber einen Teil oder die kompletten Beiträge bezahlt. Gerade für junge Menschen, allen voran die Auszubildenden, ist es fast ein Muss, denn die vom Arbeitgeber gezahlten Beiträge in Verbindung mit den staatlichen Prämien bieten eine hervorragende Möglichkeit, ein erstes kleines Vermögen aufzubauen.
BankingPortal24.de
25.09.2007
Dieser Beitrag gibt den Sachstand zum Zeitpunkt der Veröffentlichung wieder. Neuere Entwicklungen sind in diesem Beitrag nicht berücksichtigt.
Keywords: Zuteilung, Bausparer, Bausparsumme, Bausparkasse, Bausparvertrag, Bauspardarlehen, Bausparen
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