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Der Bausparvertrag - ist er noch zeitgemäß? Teil 1
In der Fernsehwerbung wird uns der Bausparvertrag auch heute noch schmackhaft gemacht. Da werden zwei Menschen gegenübergestellt, von denen der eine früh mit dem Bausparen begann und mit lieber Familie im eigenen, schnuckeligen Heim wohnt, während der andere Junggeselle bliebt und bei Muttern unterm Dach haust. Eine schöne Metapher. Dabei ist der Bausparvertrag nichts Neues, denn die Idee dazu ist satte zweieinhalb Jahrhunderte alt und stammt aus England des Jahres 1775.
Schon 1885 gründete Pastor von Bodelschwingh die „Bausparkasse für jedermann“, doch erst nach dem ersten Weltkrieg fand die Verbreitung des kollektiven Bauspargedankens in Deutschland so richtig Verbreitung. Die Gründe dafür waren vor allem der Nachholbedarf wegen eingestellter Bautätigkeit während des Krieges, Wohnungsnot durch zerstörte Gebäude, hohe Zinssätze und damit teure Finanzierung, sowie die immense Geldentwertung, die eine private Kapitalbildung unmöglich machte. Aus dieser Not heraus entwickelte sich:
Die Grundidee des Bausparens
Viele Personen schließen sich zu einer Gemeinschaft zusammen mit dem Ziel, wohnwirtschaftliche Maßnahmen zu finanzieren. Planmäßiges Sparen der Mitglieder sammelt Kapital an, aus dem jedes Mitglied nach einem bestimmten Zuteilungsmodus einen Finanzierungsbetrag ausgezahlt bekommt, der sich aus eingezahltem Guthaben und einem Darlehen zusammensetzt. Von den Bausparkassen wird zur Erläuterung des Modells gerne das Garagenbeispiel herangezogen:
- Ein Einzelsparer braucht zum Beispiel 20 Monate, um sich eine Garage für sein Auto zusammenzusparen.
- Beim Gemeinschaftssparen wird das Ziel schneller erreicht, denn hier erhalten 19 Sparer ihre Garage schneller. Nur einer muss die vollen 20 Monate abwarten.
Bauwillige schließen sich also zu einer Selbsthilfe-Gemeinschaft zusammen und entrichten regelmäßig Beiträge in einen gemeinsamen Fonds. Die organisierte Kapitalansammlung führt dazu, dass das eigene Heim früher finanziert werden kann.
Beispiel
Um mit einfachen Zahlen zu rechnen, gehen wir davon aus, dass jeder Bauherr 50.000 Euro zum Erwerb eines Eigenheims benötigt und jährlich dafür 5.000 Euro aufbringen kann. Dann müsste er also zehn Jahre sparen, um sich das Haus zu gönnen. Gelingt es, zehn Bauherren mit gleicher Sparkraft in einer Spargemeinschaft zu vereinen, so kann das erste Haus bereits nach einem Jahr gebaut oder gekauft werden.
Im zweiten Jahr werden 9 Sparer je 5.000 Euro an Sparleistung einbringen, und der glückliche Eigenheimbesitzer 5.000 Euro an Tilgung. Mit diesen 50.000 Euro kann ein zweiter Bauherr sein Eigenheim verwirklichen. Jahr für Jahr setzt sich dieses Spielchen fort, und nur der letzte der zehn Bauherren müsste ganze zehn Jahre warten. Nach der mathematischen Formel (1 + 2 + 3 + …10) : 10 ergibt sich eine durchschnittliche Wartezeit von nur 5,5 Jahren.
Natürlich sind im Beispiel weder Spar- und Darlehenszinsen berücksichtigt, noch macht es eine Aussage über die Zuteilung, also über die Reihenfolge, in welcher die Baugelder verteilt werden und ist daher in der Praxis nicht existent.
Praktische Umsetzung
In der Realität bilden alle Bausparer einer Bausparkasse ein einziges Kollektiv. An die Stelle ausgeschiedener Mitglieder treten neue. Die Sparleistungen der alten und neuen Sparer fließen mit den Tilgungsleistungen der Darlehensnehmer in einen gemeinsamen Topf, aus dem der Darlehenswunsch der einzelnen Bausparer in einem absehbaren Zeitraum erfüllt werden kann. Der Bausparer kann auf diese Weise auf die ergänzende finanzielle Mitwirkung aller anderen Teilnehmer aufbauen.
Die Phasen des Bausparens
Die Lebenszeit eines Bausparvertrages ist in drei "Lebensabschnitte" aufgeteilt:
- Die Ansparphase: Auffüllen des Bausparvertrages bis zum Mindestsparguthaben, das je nach Tarif und Gesellschaft 40% oder 50% der Bausparsumme betragen kann.
- Die Zuteilung, was die Bereitstellung der Bausparsumme bedeutet und von verschiedenen Zuteilungsvoraussetzungen abhängig ist.
- Die Darlehensphase, worunter die planmäßige Tilgung des Bauspardarlehens zu verstehen ist.
Die richtige Bausparsumme
Der Bausparer wählt als wichtigste Bestimmungsgröße des Bausparvertrages die gewünschte Bausparsumme als ein Vielfaches von 100 Euro. Diese Bausparsumme setzt sich aus dem Bausparguthaben und dem Bauspardarlehen zusammen. Sie steht dem Bausparer nach Zuteilung seines Vertrages zur Verfügung. Anhand der Bausparsumme errechnen sich weitere wichtige Tarifmerkmale wie Abschlussgebühr, Regelsparbeitrag, Mindestsparguthaben und der spätere Tilgungsbeitrag.
Die Höhe der Bausparsumme sollte sich in erster Linie nach dem Umfang des geplanten Vorhabens richten. Dabei muss darauf geachtet werden, dass die Bausparsumme auch bei Zuteilung noch ausreichend ist. Es empfiehlt sich deshalb, in die abzuschließende Bausparsumme die zu erwartende Bau- und Bodenkostensteigerung mit einzubeziehen.
Das Mindestsparguthaben
Mit dem Antrag auf Abschluss eines Bausparvertrags legt der Bausparer einen bestimmten Betrag fest, nämlich die Bausparsumme. Diese umfasst das anzusammelnde Bausparguthaben und das spätere Bauspardarlehen.
Die Darlehenshöhe
Wenn ein Bausparer zum Beispiel auf seinem 20.000er Bausparvertrag ein Guthaben von 9.000 Euro angesammelt hat, so genießt er einen Darlehensanspruch von 11.000 Euro, den er voll oder teilweise ausschöpfen kann. Nach den Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge darf dieser Darlehensanspruch aber höchstens 60% der Bausparsumme umfassen, hier also 12.000 Euro.
Natürlich kann der Vertrag auch über das Mindestsparguthaben hinaus angespart sein, mit 60%, 70% oder gar höher, um die Zuteilung zu beschleunigen. Da jedoch immer ein Darlehensanspruch von mindestens 50% der Bausparsumme garantiert wird, egal wie hoch der Vertrag angespart ist, braucht der Bausparer bei höherer Ansparung NICHT die Verringerung des Darlehensanspruchs zu befürchten.
Regelsparbeitrag und Tilgungsleistung
Damit die Bausparkassen kalkulieren können, sind regelmäßige Zahlungen wichtig, aber keine Pflicht. Die Allgemeinen Bedingungen der Bausparverträge aller Bausparkassen sehen aber Regelsparbeiträge vor, die der Bausparer in der Ansparzeit zu zahlen hat. Diese Regelsparbeiträge sind in Promille der Bausparsumme festgesetzt.
Die Höhe der Regelsparbeiträge differiert zwischen Gesellschaften und Tarifen beträchtlich. Klassische Tarife legen die Gewichtung bei etwa 4 bis 5 Promille fest. Bei einem 20.000er Vertrag ist bei einem Regelsparbetrag von 5 Promille monatlich ein Beitrag von 100 Euro zu zahlen. Die Regelsparbeiträge wirken sich grundsätzlich auf die Ansparzeit, sowie auf die Tilgungszeit aus. Generell führt ein niedriger Regelsparbeitrag in der Sparzeit zu einem niedrigen Tilgungssatz in der Darlehenszeit und umgekehrt.
Die Zinsen
Auch die Bausparkasse beteiligt sich an den Regelsparbeiträgen ihrer Kunden, indem sie Guthabenzinsen notiert. Das Reglement ist jedoch nicht bei allen Bausparkassen gleich. Manche verzinsen das Guthaben ihrer Kunden taggenau. Es gibt aber auch Bausparkassen, die die Einzahlungen erst ab dem folgenden Monat oder gar Quartal verzinsen. Die Verzinsung des Bausparguthabens endet mit der ersten Auszahlung, spätestens aber mit Ablauf des Monats, in dem die Bausparsumme bereitgestellt wird.
Der Schwerpunkt der tariflichen Guthabenverzinsung liegt bei etwa 2,5 bis 4 Prozent. Die Darlehenszinssätze sind immer im Zusammenhang mit den Guthabenzinsen zu sehen: Hohe Guthabenzinsen gehen einher mit hohen Darlehenszinsen und umgekehrt.
Der Freistellungsauftrag
Da die Bausparzinsen wie alle anderen Kapitaleinkünfte der Zinsabschlagsteuer unterliegen und ab Januar 2009 von der Abgeltungssteuer geschmälert werden, empfiehlt es sich grundsätzlich, mit dem Bausparvertrag auch einen Freistellungsauftrag in ausreichender Höhe einzureichen.
Aber: Wenn Einzahlungen auf den Bausparvertrag mit Arbeitnehmersparzulage bzw. Wohnungsbauprämie gefördert werden, liegt für diese Beiträge eine Befreiung von der Zinsbesteuerung vor. Da diese Förderungen von der Höhe des zu versteuernden Einkommens abhängig sind, empfiehlt sich ein Freistellungsauftrag immer, wenn Sie nicht sicher sind, ob Sie auch in den Genuss der Förderung kommen.
Die Abschlussgebühr
Es gibt Bausparkassen, die darauf verzichten. In der Regel verpflichtet sich der Bausparer aber zur Zahlung einer Abschlussgebühr. Mit dieser Gebühr deckt die Bausparkasse ihre Abschlusskosten, meist in Form von Provisionen. Anders als beispielsweise bei Lebensversicherungen werden beim Bausparen die Abschlusskosten genau beziffert. Sie belaufen sich in etwa auf 1 bis 1,6 Prozent der Bausparsumme.
Die Zahlungsweise der Abschlussgebühr bleibt dem Bausparer überlassen. Er kann sie in einem Betrag oder in Raten begleichen. Bis zur vollständigen Zahlung derselben werden alle auf dem Bausparvertrag eingehenden Beiträge mit der Abschlussgebühr verrechnet. Ist die Abschlussgebühr innerhalb einer bestimmten Frist (z.B. vier Monate) nicht gezahlt, kann die Bausparkasse den Vertrag kündigen.
Können auch Minderjährige Bausparer werden?
Auch wer unter 18 Jahren alt ist, kann Bausparer werden. Vor Vollendung des 7. Lebensjahres kann der Vertrag aber nur von den gesetzlichen Vertretern abgeschlossen werden. Hierbei müssen beide Elternteile, soweit sorgeberechtigt, unterschreiben.
Nach Vollendung des 7. Lebensjahres bis zur Volljährigkeit kann der Minderjährige mit vorheriger Zustimmung seiner gesetzlichen Vertreter einen Bausparvertrag abschließen. Ohne deren Unterschrift ist der Vertrag jedoch erst einmal schwebend unwirksam. Durch nachträgliche Zustimmung kann der Vertrag jedoch Rechtskraft erlangen
Vorsicht: Verfügungsproblematik
Verträge von Minderjährigen sind bezüglich der Verwendung in erheblichem Maße eingeschränkt. Daher wird vom Abschluss auf den Namen von Kindern grundsätzlich abgeraten. Selbstverständlich ist es jedoch möglich, Verträge mit Jugendlichen bei Beginn der Ausbildung abzuschließen, damit sie den Vorteil der staatlichen und der Arbeitgeberprämien wahrnehmen können.
Macht ein Gemeinschaftsbausparvertrag Sinn?
Schließen mehrere Partner gemeinsam einen Bausparvertrag ab, um später ein gemeinsames Bauvorhaben durchzuziehen, dann handelt es sich hierbei um einen Gemeinschaftsbausparvertrag. Alle Vertragsinhaber gelten als zur Abgabe und Entgegennahme von Erklärungen, sowie zum Empfang von Leistungen bevollmächtigt. Dies gilt auch über den Tod eines einzelnen Vertragsinhabers hinaus.
Widerruft jedoch ein Vertragsinhaber die erteilte Vollmacht, so erlischt auch die zu seinen Gunsten bestehende Vollmacht der anderen Vertragsinhaber, so dass alle Inhaber nur noch gemeinsam über den Vertrag verfügen können.
Die Mitaufnahme einer weiteren Person in den Gemeinschaftsbausparvertrag ist während der Laufzeit nur im Rahmen einer Übertragung möglich. Beim Rücktritt eines Mitinhabers vom Vertrag sind die sich möglicherweise ergebenden steuer- und prämienrechtlichen Folgen der Übertragung eines Bausparvertrags innerhalb der gesetzlichen Bindungsfristen zu beachten.
Solche Probleme haben in der Vergangenheit für viel Heiterkeit gesorgt, so dass sich der Gemeinschaftsbausparvertrag in der Praxis nicht sonderlich bewährt hat. Immer wieder haben sich Schwierigkeiten in steuer- und prämienrechtlicher Hinsicht ergeben. Auch Ärger bei Verfügungen über den Bausparvertrag ist zwischen den einzelnen Mitinhabern nicht selten.
Lediglich bei Eheleuten hat sich die Möglichkeit des Gemeinschaftsbausparvertrags bewährt, sofern keine Gütertrennung vorlag.
Der Bausparvertrag ist also immer noch interessant. Doch das oben Beschriebene ist noch lange nicht alles, was es dazu zu sagen gibt. Kann ich eine Bausparsumme erhöhen? Einen Vertrag teilen? Was geschieht dann mit der Bewertungszahl? Und welche Prämien bekomme ich bei welchen Verdienstgrenzen? Das alles beantwortet demnächst der 2. Teil.
Dieser Beitrag wird fortgesetzt. Lesen Sie den 2. Teil unseres Beitrags "Der Bausparvertrag – ist er noch zeitgemäß?"
Betätigen Sie diesen Link: Der Bausparvertrag - Teil 2
BankingPortal24.de
14.09.2007
Dieser Beitrag gibt den Sachstand zum Zeitpunkt der Veröffentlichung wieder. Neuere Entwicklungen sind in diesem Beitrag nicht berücksichtigt.
Keywords: Bausparvertrag, Bausparen, Bausparkassen, Sparer, Bausparer
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