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Immobilienfonds - für eine ausgewogenen Geldanlage
Wer ein Depot mit richtig ausgewogener Geldanlage sein Eigen nennt, dürfte darin auch einen Immobilienfonds finden, denn Immobilienfonds mit ihrer geringen Risikoklasse eignen sich hervorragend dazu, die Wogen der Markt- und damit der Depotkurven zu glätten.
Wir unterscheiden offene und geschlossene Immobilienfonds, wobei es die offene Form Kapitalanlegern ermöglicht, sich mit verhältnismäßig kleinen Beträgen an Immobilien zu beteiligen. Diese für die meisten interessantere Form behandeln wir weiter unten.
In einen geschlossenen Immobilienfonds kann in der Regel, anders als bei Investmentfonds, die auch als „offen“ bezeichnet werden können, nur im Platzierungszeitraum investiert werden. Ist der Immobilienfonds gefüllt, wird er geschlossen. Der Erwerber eines Anteils an einem geschlossenen Immobilienfonds wird Unternehmer (in der Regel Kommanditist) mit allen Chancen und Risiken. Dies ist bei allen Beteiligungsfonds der Fall, also auch bei Schiffsfonds, erneuerbaren Energien und andere.
Und dann gibt es noch die offenen Immobilienfonds, die für so genannte "Kleinanleger" interessant sind. Offen deshalb, weil die Anzahl der ausgegebenen Anteile bzw. der Kreis der Anleger unbegrenzt ist. Offene Immobilienfonds sind also Sachanlagen mit Wertpapiercharakter. Der Anleger kann Anteile in – fast - beliebiger Anzahl börsentäglich erwerben oder veräußern, wogegen er im geschlossenen Fonds verhaftet ist, wenn er einmal zu ist. Das Geld der Anleger wird zusammen mit dem Kapital aller anderen Investoren in verschiedene Gewerbeimmobilien gebuttert. Eine Anlage in Sachwerte bietet auf jeden Fall Schutz vor Inflation. Außerdem werden durch die sorgfältige Auswahl der Objekte Wertschwankungen ausgeglichen: Unterschiedliche Standorte, Größen und Nutzungsarten sorgen dafür, dass das Risiko breit gestreut ist. So kommt es langfristig zu einer stabilen Wertentwicklung.
Ein guter Immobilienfonds lässt sich daran erkennen, dass er die genannten Kriterien erfüllt. Es wird eine internationale Anlagestrategie verfolgt, und Immobilien werden in zahlreichen Ländern mit hervorragenden Standorten erworben. Investiert wird in der Regel mit langfristigem Horizont vorwiegend in Büro-, Handel- und Logistikimmobilien in ausgesuchten Lagen, die auf Jahrzehnte vermietet und verpachtet sind. Ein gutes Händchen beim Selektieren der Standorte, der Größenklassen und des Alters der Immobilien sowie deren Mieter und Mietvertragslaufzeiten bestimmen das Risiko der Anlage. Es sollte eine dauerhaft positive Jahresrendite bei möglichst geringen Wertschwankungen angestrebt werden. Dabei sollte das Augenmerk der Fondsmanager nicht nur auf neuen, innovativen Produkten liegen. Die Anleger sollten auch durch Transparenz in der Information überzeugt werden. Dazu tragen leicht verständliche Verkaufsprospekte genauso bei wie erschöpfende Informationen im Internet.
Verlässliche Fonds sind in der Risikoklasse 1 (sicherheitsorientiert) positioniert. Da aber auch hier negative Marktbewegungen auftreten können (wie wir weiter unten noch sehen), sollten diese durch die Erhöhung der Liquidität abgefedert werden können.
Die Ertragsverwendung ist ausschüttend, was bedeutet, dass die Gewinne jährlich ausgezahlt, aber auf Wunsch auch gleich wieder angelegt werden können.
Was sind die Vorteile für die Anleger offener Investmentfonds?
Wie gesagt, rangieren gute offene Immobilienfonds auf Klasse 1 der Risikoskala. Damit werden Anleger angesprochen, die eine ertragsorientierte, risikoarme Anlage mit steuerfreien Ertragsbestandteilen zum Vermögensaufbau oder zur privaten Vorsorge suchen. Auf vormundschaftsgerichtliche Genehmigung hin kann der Fonds auch zur Anlage von Mündelgeldern eingesetzt werden.
Zusammenfassung der Vorteile offener Immobilienfonds:
- Stabile Wertentwicklung
- Geringe Volatilität (Schwankung der Kurse)
- Sicherheit durch den Sachwert Immobilie
- Risikostreuung des Immobilienbestandes nach Standorten, Größe, Nutzungsarten und Mieterauswahl
- Fungibles Wertpapier: Flexibilität durch börsentägliche Verfügbarkeit
- Zum großen Teil steuerfreier Anlageerfolg
- Optimale Nutzung des Sparerfreibetrags
- Steueroptimierung bei hohem persönlichen Steuersatz
- Inflationsschutz durch indexierte Mietverträge
Wie lange sollte in einen offenen Immobilienfonds investiert werden?
Das Produkt ist für jedes Portfolio eine optimale Ergänzung. Für kurzfristiges Zwischenparken von Geldern ist er jedoch trotz seiner Stabilität und vielleicht 5% jährlichem Gewinn nicht geeignet, da erst ein Ausgabeaufschlag von 5% wieder erwirtschaftet werden muss. Natürlich können solche Fonds auch 8% einfahren. Trotzdem sollte eine Investition in offene Immobilienfonds als mittel- bis langfristig angesteuert werden. Dann geben sie Ihrem Depot den Anteil an Stabilität, den Sie wünschen.
Mehr Rendite durch weniger Steuern.
Für Menschen mit hohem persönlichen Steuersatz, deren Sparerfreibetrag bereits ausgeschöpft ist, ist ein offener Immobilienfonds besonders interessant, denn hier bleibt nach Einstreichen der Kapitalanlagen mehr hängen, weil die Steuer nicht so sehr zum Zuge kommt. Es lohnt sich also, bei Investments auf die Rendite nach Steuern zu achten. Immerhin sind 53,7% des Anlageerfolges einkommensteuerfrei, weil die Gewinne nur zu einem Teil versteuert werden müssen.
Steuerliche Behandlung der Ausschüttung.
Der Ausschüttungsbetrag wird nur zu einem Teil besteuert. Grund dafür ist vor allem der Gewinn aus Gebäudeabschreibungen, steuerfreien Erträgen aus ausländischen Immobilien und Veräußerungsgewinnen. Diese Gewinne werden auch nicht von der bald aufleuchtenden Abgeltungssteuer geschmälert.
Sparen mit dem Freibetrag.
Am 1. Januar 2007 sind die Sparerfreibeträge geschrumpft. Für Alleinstehende bedeutet das schmerzlich, dass Freistellungsaufträge nur noch bis zum Höchstbetrag von 801,00 Euro erteilt werden können. Bei steuerlich zusammen veranlagten Ehepaaren gilt der doppelte Betrag.
Mit einer Investition in einen offenen Immobilienfonds lässt sich der Sparerfreibetrag optimal nutzen, weil die Erträge, wie gerade gelesen, nicht voll versteuern werden müssen, was einen deutlich höheren Anlagebetrag möglich macht.
Ein Beispiel.
Ein zusammen veranlagtes Ehepaar investiert in eine voll steuerpflichtige Geldanlage mit einer Verzinsung von 3,25 %. Soll der Fiskus leer ausgehen, kann das Paar 49.292,00 Euro anlegen. Dann ist der Sparerfreibetrag komplett ausgeschöpft, und der Gewinn jedes weiteren investierten Euro müsste mit dem individuellen Einkommensteuersatz voll versteuert werden. Ab 2009 würde die Abgeltungssteuer greifen.
Bei einer Investition in einen offenen Immobilienfonds könnte das Ehepaar gut 74.000 Euro anlegen, ohne einkommensteuerpflichtig zu werden. (Basis der Berechnung: Ausschüttung eines Immobilienfonds im Geschäftsjahr 2006/2007, als 62,50% bzw. 2,0625 Euro bei einer Ausschüttung von 3,30 Euro steuerfrei waren). Solche Schnäppchen können zum Beispiel durch Gebäudeabschreibungen, Veräußerungsgewinne und steuerfreie Erträge aus ausländischen Liegenschaften ermöglicht werden.
Also alles in Butter mit einem offenen Immobilienfonds im Depot?
Das Produkt macht’s. Und so ist eben darauf zu achten, einen wirklich guten Fonds zu erwischen, denn auch diese Branche ist nicht immun gegen Horrormeldungen, wie im Dezember 2005, als die offenen Immobilienfonds nicht aus den Schlagzeilen kamen. Damals hatte es zum Beispiel den DB Real Estate erwischt, eine Tochtergesellschaft der Deutschen Bank. Die Gesellschaft hatte bekannt gegeben, dass sie wegen möglicher Wertberichtigungen der Immobilien den Verkauf neuer Anteilsscheine ihres Grundbesitz-Invest-Immobilienfonds stoppt. Damit war die Tür für die Anleger zugeschlagen. Es konnten nur noch Anteilsscheine verkauft werden, denn der Immobilienbestand sollte neu bewertet werden, um zukünftige Anleger zu schützen. Der Immobilienbestand wird jedoch nur nach unten korrigiert, womit der Wert der Fondsanteile sinkt. Das geht natürlich mit Wertverlust einher. Richtig ist, dass diese Maßnahme Neukunden schützt, aber den Ärger haben die Bestandskunden. Sie haben den schwarzen Peter in der Hand: Behalte ich meine Anteile und nehme einen Wertverlust in Kauf, oder veräußere ich alles, bevor die Neubewertung deren Wert reduziert? Doch je mehr Ratten das sinkende Schiff verlassen, desto knackiger bleibt es für die, die bleiben. Sie müssen mit den wenigen verbliebenen Anteilen die Verluste alleine auffangen.
Die DB Real Estate war jedoch nicht der einzige offenen Immobilienfonds, der Abwertungen auf den Immobilienbestand vorzunehmen hatte. Auch der Immobilienfonds „iii“, Tochter der Hypo-Vereinsbank, durfte ran. Ebenso hatte es bei der Deka Immobilien Investment umfangreiche Abwertungen gegeben, verbunden mit drastischen Mittelabflüssen.
Sind Immobilienfonds also doch nicht so gut?
Natürlich gab es zweifelhafte Vorgehen, die erst die Abwertungen vornahmen und dann die Anleger informierten. Das ist nicht das, was wir unter Anlegerschutz und Transparenz verstehen. Solche Maßnahmen zeugen von Misstrauen in die Bewertungen der Sachverständigen und in das eigene Produkt“, sagte Alexandra Merz von der Rating-Gesellschaft Scope damals.
Bei solchem Vorgehen liegt es nahe, dass es den Fondsbetreibern darum geht, rasch viele Objekte aus dem Fonds zu verkaufen, auf Kosten der Anleger. Wird nämlich unter Druck verkauft, dann lassen sich keine guten Preise erzielen. Daher ist es auch bei Immobilienfonds wichtig, auf hervorragende Produkte zu achten. Im Internet gibt es genügend Informationen dazu. Außerdem können bei Online-Brokern die Kurven eingesehen werden, ob ein Fonds in seiner Laufzeit Einbrüche erlitten hat oder beständig stieg.
BankingPortal24.de
22.08.2007
Dieser Beitrag gibt den Sachstand zum Zeitpunkt der Veröffentlichung wieder. Neuere Entwicklungen sind in diesem Beitrag nicht berücksichtigt.
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Keywords: Immobilienfonds, Geldanlage, geschlossenen Immobilienfonds, offenen Immobilienfonds, Anlagestrategie, Immobilien
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